举一个具体的实例。这里有甲乙二君,他们看中了两套一模一样市值100万的房子,假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子,乙君以6250一个月租了下来。
以欧美每年平均2%的地产税来计算(按当年的房价征收),这儿为计算方便,房租的上升值和地税的上升值正好相抵,都忽略不计。在160个月之后,甲君拥有的房子升值了,但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等等,他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投资理财,他的投资(按欧美过去100年的保守的理财方式,平均回报一般8%左右)的回报率,正好支付房租。
因此在租售比160的情况下,甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来看,在房价没有泡沫的时候,其实租房和买房没有优劣之分,只是选择不同的生活方式而已。这也正是为何欧美的大城市,长期以来租房和买房的比例一半一半。
然而,由于中国目前不用支付地产税,所以160的租售比,可以提高至200。如果还是以市值100万的房子为例的话,假如月租金为5000元,那么从金融角度上来看,房价就不存在泡沫,而一旦房租低于5000元,房价就有泡沫之嫌了。
但事实上,当今中国房价的租售比,已经普遍超过了200,特别像北上广那样的大城市,租售比平均为500,超出800到1000的也随处可见。最近,我一个老朋友回国定居,在上海东方曼哈顿租了一套市价800万的公寓楼,每月租金7500,租售比超过了1000!按先前那个甲乙二君实例来看,那在中国租房简直太合算了!
在这种情况下,如果还有专家坚称中国房价毫无泡沫,我倒同意这个说辞,因为再以泡沫来形容中国的房价,已经不准确。犹如普通的秤最多到达300斤,如果一个人体重超过了600斤的话,在医学上就不能用“胖”来形容了。