超级城市群
与合理的城市住宅体系
英语Urbanization的中文可以有两种译法：其一是城市化;其二是城镇化。然而，这两种翻译的中文含义却有很大差异：城市化以流动人口为主导，城镇化以非流动人口为主导。因此也形成了两种城市化模式：其一是中小城镇化，典型代表是德国模式;其二是超级城市群(或大都市圈)，典型代表是大纽约、大巴黎和大东京等。
超级城市群(或大都市圈)是法国地理学家戈德曼在1957年提出的一个新概念。作为现代都市的最高空间组织形态，超级城市群的量化标准有二：其一是2500万以上的人口积聚;其二是每平方公里的人口密度不低于250人。由于经济地理和文化历史的原因，中国的城市化事实上已经选择了超级城市群主导的模式。三个特大型都市圈已经或正在形成，即长三角城市群、珠三角城市群和大首都经济圈。这三个特大型都市圈的人口集中度都已超过了1亿人，而按照戈德曼的标准看中国，此外还有近10个城市群的人口集中度接近或超过2500万人，人口密度超过每平方公里250人。所以，我们研究中国的城市住宅体系应以超级城市群为背景，否则难以理解特大型城市群(亿万级)的住宅市场。
从人口和货币的流动看城市住宅市场，城市住宅体系将自发地形成一个“金字塔”：5%—10%的高端群体拥有豪宅;30%—40%的中产家庭拥有普通商品房;50%以上的人口进入住宅租赁市场。这样的住宅“金字塔”一旦形成，背后就将出现另一个倒置的“隐形金字塔”，因为富豪阶层在豪宅市场中流动，钱多人少;低薪阶层在租赁市场中流动，人多钱少。三级住宅体系中隐形存在的人口与资金的流动决定城市的生命，就像血液循环对于人体一样重要。富人有钱，进城寻找投资和理财机会。穷人有梦，进城寻找就业和创业机会，金钱和梦想在城市的空间交汇，不断演绎着欲望都市的商业传奇和财富梦想。对于一个城市而言，没有富人就没有现在，没有穷人就没有未来。城市住宅体系的合理性在于城市的财富效应，因为现代城市群是一个国家的财富中心。
以财富中心为标准，城市的边界不是“城”而是“市”，市场的延伸和升级决定人口和货币的流入流出，从而决定着城市空间的扩张与收缩。从市场升级的角度看，超级城市群必然以现代金融业为核心，从而形成国家的金融中心城市群，因为金融市场是现代市场体系的最高端市场。多数人对城市群的误解源于对金融业的偏见，以为只有实体经济才能创造财富，所以担心实体经济外迁会导致城市的“空心化”。其实，人们所担忧的城市“空心化”恰恰是金融创新驱动的产业升级和市场升级，现代金融业依托超级城市群已升级为虚拟财富制造业，而虚拟财富才是都市文明的主流财富。人们迟早会认识到：合理的住宅体系不是让多数人拥有住宅，而是让房地产市场成为虚拟财富的温床和家庭财富的支柱。
