关于合理房价与楼市的讨论涉及一个跨学科的理论盲区：合理房价的“理”究竟是什么?在我看来，至少应该有三个层次的道理：其一是合理房价的评价标准;其二是合理的城市住宅体系;其三是合理的城市化布局。
合理房价的第三个公式
多年来，看空房价的主要理论依据是两个经济学公式：1.房价与收入之比;2.租金回报率。
用房价收入比来计算合理房价，国际货币基金组织[微博](IMF[微博])提供的2012年数据是：新加坡4.4倍，纽约6.2倍，而中国的上海和北京高达15.9倍和22.3倍!另外还有人用2011年的公开数据，根据家庭可支配收入和每户90平方米来计算合理的房价水平，北京、上海和广州的合理房价分别仅为每平方米4387元、4831元和4573元。
这两个理论公式在多数国家的实证性研究都被证明是行之有效的，为什么在中国就不适用了呢?答案：中国是人口大国和货币大国，中国的城市化是史无前例的。两个理论公式的前提是：1.人口不流动;2.货币不增长。但在中国的城市化浪潮中，这两个前提都不存在。尤其是在中心城市，人口和货币在流动中积聚集中，这是城市化进程中不可逆转的趋势。
马克思在《资本论》中专门有一篇研究资本的积聚与集中，如果当年他同时研究国民经济的城市化，我相信他必然会得出和我一样的结论。根据资本集中的规律，人口、货币的积聚与集中必然创造城市空间的稀缺性，而一切财富的共性是稀缺性。从财富的稀缺性看城市，每栋房产的价值都包含着空间溢价，因为空气中漂浮着金钱的味道。城市的空间溢价率越高，城市房产所包含的财富就越高。因此，我提出了合理房价的第三公式：单位空间的人口/财富比。用这个公式评价中国楼市，人们才会理解城市房产的刚性需求并非居住需求，而是致富与安全的需求。所以，驱动房价上涨的原动力是人的致富欲望和超额货币，因为房价上涨在多数情况下来自于财富的货币化，是货币化的虚拟财富点燃了人们追逐财富的梦想。
从财富理论看城市，看似不合理的高房价却是提升城市竞争力的经济杠杆。因为高房价以三种方式调节着人口的流动：1.高房价补偿原住民，购房者用现金赎买稀缺的空间，并让一部分原住民自愿退出竞争;2.高房价延缓外来人口的流入，并让竞争力较弱者被迫放弃竞争;3.高房价提升城市人口的整体素质，让更具竞争力的人持续流入从而提升城市的竞争力。
